Las expectativas urbanísticas

Las expectativas en la valoración del suelo es una obra que trata de enfrentar al lector con el que ha sido uno de los problemas aparentemente insolubles y que reiteradamente ha reaparecido, por muchos intentos que haya hecho el legislador para dar por zanjada la cuestión: las dudas sobre si nuestro Derecho debía o no reconocer a los propietarios del suelo la patrimonialización -esto es, la integración en su patrimonio actual- de las expectativas de revalorización, por definición futuras, sobre aquellas propiedades de las que habían de desprenderse como consecuencia de una actuación pública sobre la que no tenían control -especialmente, una expropiación forzosa o su integración en operaciones urbanísticas-. Frente a la inveterada tendencia de nuestro legislador a tratar de impedir este resultado, como ha quedado plasmado desde la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 y la Ley del Suelo de 1956, los tribunales han buscado siempre vías de escape para reconocer a los propietarios una compensación por la privación, no sólo del bien y de su valor actual, sino de tales expectativas en mayor o menor medida. Este conflicto secular nos da pistas sobre la existencia de un problema todavía latente y tampoco resuelto por la última versión de la Ley de Suelo -de 2007, con texto refundido en 2008 y en 2015- ni por su Reglamento de Valoraciones, en torno a la propia noción de expectativa y su delimitación jurídica. Un problema que tiene que ver con las dificultades para aprehender el concepto mismo de expectativas desde un prisma jurídico y, muy particularmente, de las expectativas urbanísticas. A lo largo de este libro se trata, en primer lugar, de acotar este concepto con la finalidad de poder extraer, de forma coherente y sistemáticamente sólida, las consecuencias jurídicas que se derivan de su reconocimiento, según los casos, por el legislador. A continuación se analiza con detalle, a la luz de la clarificación conceptual realizada el conflicto previamente reseñado, cómo se ha plasmado a lo largo de la historia del urbanismo español en las décadas que han seguido a la Ley del Suelo de 1956, culminando con un detenido análisis en torno a las soluciones actualmente vigentes introducidas por la Ley de Suelo de 2007 y por el nuevo texto refundido de 2015. Soluciones que apuestan tímidamente por el reconocimiento de las expectativas en la valoración del suelo, aunque de modo contradictorio con algunos de sus planteamientos generales, lo que obliga a una cuidada exégesis -y también en ocasiones a cierta crítica- de la legislación en vigor para entender con precisión cuáles son sus posibilidades y alcance.